Доходность жилой недвижимости для частных инвесторов снизилась относительно банковских вкладов. Средняя валовая доходность однокомнатных квартир в городах-миллионниках составляет около 6% годовых, а в Москве — около 4%. При этом такие расчеты не учитывают налоги, периоды простоя, ремонт, мебель и другие расходы собственника.
Для сравнения, квартира стоимостью 10 млн рублей при аренде за 50 тыс. рублей в месяц приносит 600 тыс. рублей в год, или 6% от стоимости объекта. Размещение той же суммы на депозите под 13% дает 1,3 млн рублей процентного дохода до налогообложения.
Дополнительным фактором стала динамика самого рынка жилья. С начала года новостройки подорожали на 4,9%. Арендные ставки в городах с населением от 100 тыс. до 500 тыс. человек выросли примерно на 3%, тогда как в Москве они снизились на 13%, а в Санкт-Петербурге — на 11%.
Одним из альтернативных сценариев на рынке недвижимости остается покупка объекта на вторичном рынке с дисконтом, ремонт и последующая продажа или сдача. В приведенном примере квартира за 10 млн рублей после вложений еще 2 млн рублей может быть продана за 14 млн рублей, что соответствует потенциальной прибыли около 2 млн рублей до налогов. Такой подход требует самостоятельной работы с объектом и не относится к полностью пассивным инвестициям.
Использование рыночной ипотеки для инвестиционной покупки также стало менее привлекательным из-за ставок около 19%. На этом фоне при сравнении недвижимости с финансовыми инструментами существенное значение имеют не только арендные платежи, но и возможное изменение стоимости объекта, расходы владельца и условия размещения денег на депозитах или в других инструментах.